Kiracı tahliyesi, bir diğer deyişle kiracıyı çıkarma, son yıllarda artan enflasyona karşı devletin kira ücretlerini kontrol etmeye yönelik politikaları sebebi ile oldukça sorulan bir konu haline gelmiştir. Mevzuat düzenlemelerinde kiracıya ciddi bir koruma sağlanırken diğer yandan kiraya verenler için de çeşitli kiracı tahliyesi yolları belirlemiştir. Kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için kanunda sayılmış olan sebeplerden birisine dayanması gerekir. Kiraya verenin kanunlarla düzenlenmiş haklı sebeplerden en az birine sahip olmadığı takdirde kira kontrat süresi ve buna ek olarak 10 yıllık uzama süresi boyunca kiracıyı mülkten tahliye edemez. Haklı olduğunuzu düşündüğünüz tahliye sebeplerinin hukuki geçerliliği noktasında mutlaka bir avukata danışmanızı öneririz. Kiracı tahliyesine ilişkin temel hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 347 ve devamında yer alır. Bunun haricinde mevzuatın muhtelif yerlerinde kiracıyı çıkarma ile ilgili hükümler mevcuttur.Yazımızın devamında bu yolları sizinle paylaşacağız.
Öncelikle belirtmek gerekir ki; kira sözleşmesi belirli bir süre için bile yapılmış olsa bile bu sürenin bitmesi, kiracı tahliyesi için yeterli bir neden değildir. Yani kiracı, bu sürenin bitiminde kiralanan taşınmazdan kendi isteği ile çıkmadığı sürece kira sözleşmesi aynı şartlarda uzatılmış olur. Bu nedenle kiraya verenin kiracıyı çıkarabilmesi için belirli şartların oluşması gerekir.
Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise sözleşme sona erdirilebilir. Bu durumda yeniden inşa ve imarın planı, projesi mahkemeye sunulmalıdır. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sözleşme sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Bu 6 aylık süre, iktisap tarihinden itibaren başlar. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Bu durumda da gereksinimi olması aranır. Kira sözleşmesi tapuda şerh edilmişse, kiraya verenden kaynaklanan nedenlerle sözleşme sona erdirilemez.
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa; kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Bu sözleşmeyi bildirim tarihinden itibaren feshedilmiş hale getirmez. Sadece dava açma hakkını doğurur. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez. Yasada olmayan bir tahliye davası nedeni, kiracı aleyhine sözleşmeye koyulamaz.
Türk Borçlar Kanunu madde 352/2 uyarınca; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Buna göre; kiracı bir yıl içinde iki defa kirayı ödememişse taşınmazın sahibi kiracıyı çıkarabilir. Bunun için kiralayanın kiracısına iki kez haklı ihtar çekmesi gerekir. Burada kiralayanın kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davasını açmalıdır. Diğer bir yol ise İcra yoluyla kiracının tahliyesidir. Kiranın ödenmemesi halinde kiracıya ihtarname çekilir. Bu ihtarnamede; “kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi gerektiği aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği” yazmalıdır. Kiracı 30 gün içerisinde ödeme yapması halinde evden çıkarılamaz. Ancak bu süre içerisinde ödeme yapılmazsa kiracının tahliyesi icra yoluyla sağlanır. Kira bedelini ödemeyen kiracıya tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. Tahliye talepli icra takibi ile hem kiracının evden tahliyesi hem de ödenmeyen kira bedelleri istenir.
Yukarıda da değindiğimiz üzere normal şartlarda süreli kira sözleşmesini kiracı uzatabilir ama kiraya veren süre bitti diyerek kiracısını çıkaramaz. Ancak bunun sınırsızca kullanılması, kişinin mülkiyet hakkını engelleyecektir. Bu nedenle kanun kiracının süresinin dolduğu zaman çıkarılabilmesi imkanını 10 yıllık şarta bağlamıştır.
Kiracı toplamda 10 kere sözleşmeyi uzatmışsa yani ilk yıldan sonra 10 yıl daha (yani 11 sene) oturmuşsa bu süreyi takip eden her yeni kira yılından 3 ay öncesinde kiracıya bildirimde bulunarak kiracısının evi veya işyerini tahliye etmesini isteyebilir. Bu istek fesih bildirimi yani bir ihbarname göndermek suretiyle yapılır.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe yahut belediye sınırları içerisinde oturulabilecek bir konutunun bulunması halinde bu durum kiracı tahliyesi imkanı verir. Ancak bunun için kiraya verenin sözleşmenin kurulması esnasında bu durumu bilmiyor olması gerekir.
Yani kiraya veren, evi kiralarken kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içerisinde başka bir evi olduğunu biliyorsa bu sebebe dayanarak kiracıyı çıkarma davası açamaz. Gene burada da dava açma süresi sözleşmede yer alan kira yılının bitiminden itibaren 1 aylık zaman dilimidir.
Tahliye taahhütnamesi, kiracıdan alınan tek taraflı bir beyandır. Kiracı belirli bir süre sonra taşınmazı tahliye edeceğini bu şekilde beyan eder. Tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracıyı çıkarma davası yani kiracı tahliye davası açılabileceği gibi direkt tahliye taahhütnamesine dayanılarak icra takibi de başlatılabilir.
Kiraya veren kişinin; kendine, eşine, üstsoyuna yahut altsoyuna veya kanuni olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilere konut sağlama ihtiyacı hasıl olursa kiracı tahliye davası açılarak kiracının tahliyesi sağlanabilir.
Burada uyulması gereken bazı süreler söz konusudur. Eğer belirli süreli kira sözleşmesi söz konusu ise öngörülen sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirimi için öngörülen sürenin başlangıcından itibaren 1 aylık süre içinde bu dava açılmalıdır.İhtiyaç nedeniyle kiracı tahliyesinin önemli şartları olduğu gibi önemli sonuçları da vardır. Örneğin ihtiyaç nedeniyle kiracıyı evden çıkardıktan sonra o evin ihtiyaç olarak öne sürülen kişiden başkasına kullandırılması durumunda çıkarılan kiracıya tazminat ödenir. Bu durum sadece ev değil işyeri için de geçerlidir.
Eğer kiralanan taşınmazın yeniden inşası gerekiyorsa veya esaslı bir şekilde onarılması, genişletilmesi, değiştirilmesi vs. gerekiyorsa gene kiracıyı çıkarma için dava açılabilir. Tabii ki bu onarım vs. işlemlerinde kiralananın kullanımının imkansız olması gerekmektedir ki kiracıyı çıkarma haklı olsun. Yani esaslı değişikliğin boyutu buradan anlaşılmalıdır.
Gene burada da ihtiyaç nedeniyle tahliye davasındaki ile aynı süreler söz konusudur. Yani her istenildiği zaman ihtiyaç veya tadilat gerekçeleri öne sürülerek kiracı çıkarılamaz. Kira sözleşmesinde öngörülen yahut o bölgede adet haline gelmiş kira sözleşmesi fesih dönemlerinden başlayarak 1 aylık süre içinde davanın açılması gerekiyor.İhtiyaç nedeniyle ve tadilat nedeniyle tahliyede yeniden kiralama yasağı söz konusudur. Buna göre ihtiyaç nedeniyle veya tadilat nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, ihtiyaç nedeniyle boşaltıldıktan yahut tadilat sona erdikten sonra 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi halde eski kiracının ödediği son 1 yıllık kiradan az olmamak üzere tazminat söz konusu olur.
Eğer kiracı ile kiralayan arasında sözleşmenin devamını çekilmez kılan önemli sebepler söz konusu olmuşsa bu durumda her iki taraf da yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Burada akla gelebilecek her türlü olağanüstü hal sayılabilir.Kiracı ile kiralayan arasındaki bir takım önemli anlaşmazlıklar olabileceği gibi kiracının bir suç işlemesi, eve hırsız girmesi vs. bir çok şey sayılabilir. Her iki tarafın da ortak feshine gerek yoktur. iki taraftan biri bu feshi gerçekleştirebilir.Feshe uyulmaması halinde de kiracı tahliye davası açılabilir. Tabi burada kalan kira bedelleri, önceki kira bedelleri vs. ne olacağı tartışma konusu olacaktır. Eğer taraflar arasında bu konuda bir çözüme varılamamışsa mahkeme kendisi bu sonuçları karara bağlayacaktır.
Kiracının normal şartlarda kiralanan taşınmazı özenle kullanmak, komşuluk hukukuna uygun davranmak ve taşınmaza olağan kullanım dışında zarar vermemek gibi borçları vardır. Eğer bu özen yükümlülüğüne uygun davranışmazsa kiracıya gene bir ihtar ile 30 günlük süre tanınabilir. İhtarnamede 30 günlük süreye uyulmazsa sözleşmenin feshedileceği belirtilir.
Önemle belirtmemiz gerekir ki kimi durumda kiracıya süre tanımak yararsız olabilir yahut bu 30 günlük süre içerisinde ciddi bir zarar oluşması söz konusu olabilir. Bu tür bir durumda kira sözleşmesi ihbarname ile sona erdirilebilir.Ancak burada kiracıya süre tanımanın yararsız olup olmayacağı muhakkak avukat yardımı alınarak değerlendirilmelidir. Aksi halde süreç gereksiz yere uzar ve zamansal – parasal kayıp yaşanır.
Kira sözleşmesi sürerken kiracı iflas ederse kiraya veren henüz muaccel olmamış yani ileriki kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Yani bir ipotek olabilir, bir banka hesabı olabilir vs. kiracının güvence göstermesi istenebilir. Yahut iflas masasına yazılı olarak güvence gösterilmesi için uygun bir süre tanınabilir. Bu şekilde kiracı yahut iflas masası tarafından güvence verilmezse sözleşme hiçbir süre beklemeden direkt olarak feshedilebilir.Kiraya veren de burada önceki tarihli ödenmeyen kira bedelleri için iflas masasına icra ve iflas hukuku kuralları uyarınca yazılabilir ve sıraya girerek alacağını alabilir.
Kiracının ölümü halinde kiracının ortakları veya bu ortakların mirasçıları, ölen kiracı ile aynı konutta oturan kişiler, kira ilişkisinin şartlarına aynı şekilde uydukları sürece kira sözleşmesini sürdürebilirler. Yani sırf kiracının ölmüş olması, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için yeterli bir neden değildir. Eğer kiraya veren kiracı öldükten sonra diğer kişileri de konut veya işyerinden çıkarmak istiyorsa yukarıda saydığımız şartların varlığını araştırarak gene bahsettiğimiz prosedüre göre kiracı tahliyesi gerçekleştirilmelidir.
Kira İlişkisinin Devri Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde, kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Zira alt kira ilişkisi, ilk kiracının ilk kiraya verene karşı, alt kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanacağını taahhüdünü de içerir. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla, kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Zarar görenin zararı artırmama yükümlülüğü vardır. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiracının yeni bir kiracı bulmaya çalışmıyor olması halinde, eski kiracının sorumluluğu normalde yeni bir kiracı bulunabilecek makul süre ile sınırlıdır. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sona eremeyip ancak mahkeme kararı ile sona erdirilebileceği bazı haller vardır. Bu hallerde kiracı tahliye davası açmak gerekecektir. Kiracı tahliye davasına uygulamada kiracıyı çıkarma davası da denilmektedir. Kiracıyı çıkarma yani kiracı tahliye davası söz konusu taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemelerinde açılmaktadır.
Esasen yukarıda bahsettiğimiz 10 yıllık süreden sonraki bildirim üzerine kiracının tahliyesi gene bu dava ile sağlanır. Bunun haricinde kiracı tahliye davasını açabilmek için bazı nedenlerin varlığı aranır.